주택담보대출 고정금리. 생애최초주택 구매자를 위한 보금자리론대출 알아보기

오늘부터 생애최초로 주택을 구매하는 사람의 주택담보대출 비율이 50~70%에서 80%로 완화된다. 3억짜리 집이 있다면, 2억 4천만 원은 주택담보대출로 구매할 수 있다는 것이다. 현 상황 가장 추천할만한 주택담보대출인 보금자리론대출에 알아보고자 한다.

 

 

주택담보대출 아파트

 

 

1. 고정금리 5%대 주택담보대출

현 상황 기준 보금자리대출을 실시할 때 받을 수 있는 금리는 4.8~5%가량이다. 적지 않은 금리라고 생각할 수 있지만, 보금자리론대출은 처음 주택담보대출을 받을 때를 기준으로 고정금리로 이자가 상환되는 방식이다. 즉, 현재 가능한 시점에서 주택담보대출을 받으면 약 4.8~5%의 금리로 최장 40년 동안 고정 금리로 대출받을 수 있는 것이다. 

 

 

고정금리의 가장 큰 장점은 금리가 낮을 시기에 대출받는다면, 고정금리로 이자 변동 폭이 없이 정해진 예산에서 생활할 수 있다는 점이다. 변동 금리로 대출받을 경우 가장 큰 장점은 금리가 오르고 내리는 것을 크게 신경 쓸 필요가 없다는 점이다. 현재는 인플레이션으로 인해 전 세계적으로 금리가 올라가는 상황이다. 한국은행의 기준 금리는 2.25%로 최근 4년간 가장 높은 기준금리를 적용하고 있다. 미국의 경우 더 심각하다. 2.5%로 2018년도와 동일한 기준금리다. 문제는 향후 기준금리는 계속 상승하는 게 확정 사실이라는 것이다. 미국의 경우 다음에도 0.75%로 자이언트 스텝을 한다면 기준금리는 3.25%로 올라간다. 자이언트 스텝을 하지 않더라도 빅스텝 수준도 할 가능성이 높기 때문에 연말까지 미국의 기준 금리가 3%가 넘는 건 기정사실화 되고 있다.

 

 

미국이 기준금리를 올릴 경우 자금 유출 우려 때문에 한국은행에서도 기준 금리를 올릴 수 있다. 이번에 한국은행이 기준금리를 0.5% 올리면서, 사상 처음으로 0.5%의 빅스텝을 한 것에 송구함을 느낀다는 표현을 썼다. 한국은행이 한 번 더 기준금리를 0.5% 올릴 가능성은 낮아 보이지만, 적어도 0.25% 상승은 이어나갈 것으로 보이고 연말까지 2.75%까지 올리는 것 기정사실화 되고 있다. 이 말은 변동 금리로 현재 시점 대출을 받을 경우 금리 부담이 더 올라갈 가능성이 높다는 뜻이다. 

 

 

보금자리론대출 같은 경우 실 수요자를 위해 만들어진 상품으로, 정부의 지원을 받고 있다. 때문에 일반 은행에서 시중 주택담보대출을 심사받는 것보다는 우위인 상황이 있다. 또한, 신혼부부나 다문화가구 등 여러 상황에 따라 우대금리를 적용하기에, 금리부담을 더욱 줄일 수도 있다. 본인이 현재 상황에서 변동폭을 줄이면서 주택을 구매하고 싶다면, 보금자리대출을 받는 게 좋은 선택일 수 있다.

 

2. 최장 40년 장기 대출이 가능

보금자리론대출의 경우 최장 40년 동안 원금과 이자를 상환할 수 있다. 4억짜리 집을 사기 위해 2억 8천만 원을 대출받는다고 가정하면, 4.83% 고정금리로 체증식 상환(초기에 적게 내고 시간이 갈수록 이자+원리금 상환 금액이 올라가는 방식)을 선택하면 월 110만 원의 납입금을 내야 한다. 만약 내가 4억 원의 집을 사기 위해 2억 원만 대출받는다면 월 상환금액은 80만 원으로 줄어든다. 내가 선택한 방식에 따라 월 납입금을 조절할 수 있고, 대출 기간이 기니, 안정적으로 돈을 마련해 대출을 갚을 수도 있다.

 

 

대출을 받을 때 3가지 항목 중에서 선택할 수 있다.

1) 체감식 대출(초기에 많이 내고, 시간 지나면 적게 내는 대출_이자비용 가장 적음)

2) 원리금 균등분할상환 대출(매월 균등하게 납입금을 정하는 대출_이자비용 보통)

3) 체증식 상환 대출(초기에 적게 내고 시간 지날수록 납입금이 늘어나는 대출_이자비용 가장 많음)

 

 

결론부터 말하면 가장 좋은 건 체증식이다. 이자비용이 가장 많음에도 왜 체증식이 좋다고 이야기하는 걸까? 그걸 알기 위해서는 인플레이션이라는 개념을 알아야 한다. 인플레이션이 발생하면 돈의 가치가 떨어진다. 예를 들어 20년 전 월드콘은 700원이면 구매할 수 있었지만 지금은 시중가가 2,000원이다. 즉, 물건의 상대적인 가격이 올라감에 따라 상대적으로 월드콘을 구매하는 데 있어 돈 자체의 값어치가 3배나 떨어진 셈이다. 즉, 40년 뒤의 100만 원과 현재의 100만 원은 절대 동일한 가치라고 할 수 없다. 인플레이션을 감안한다면 못해도 현재의 100만 원은 40년 뒤의 100만 원 보다 2배 이상의 가치를 지닌다. 

 

 

즉, 인플레이션을 감안한다면 이자비용이 높더라도 초기에 부담비용이 적은 체증식을 상환하는 게 가장 나은 방법이다. 또한, 주택담보대출을 받아 실수요로 주택을 구매하더라도 한 집에서 40년을 사는 경우는 없다. 주택값이 올라 다른 곳으로 이사 가는 경우가 많다. 만약 내가 지방의 소형 도시에 주택을 구입한 게 아니라면 40년의 기간 동안 발생한 인플레이션으로 인해 주택값은 오르기 마련이다. 따라서, 이사 갈 때 중도 상환으로 보금자리 대출을 정리하면 되기에 제일 긴 40년 동안 대출을 받고 체증식으로 상환하는 게 가장 합리적이다.

 

 

보금자리론대출을 받을 때 주의해야 할 점이 있다. 

1) 매수할 주택 가격이 6억 원 이하여야 함

2) 부부합산 연소득이 7,000만 원 이하여야 함. (신혼부부는 8,000만 원)

3) 주택 면적이 약 25평 이하여야 한다.(85제곱미터 이하)

 

 

사실 가장 문제 되는 점은 1번 항목이다. 서울에서 주택 가격이 6억 원 이하짜리 아파트는 찾기가 거의 불가능하다. 하지만, 수도권으로 눈을 넓히면 가능한 매물이 몇 곳 있다. 대표적으로 화성시다. 화성시의 경우 아직까지 매물들이 6억 원 이하인 집들이 몇 곳 있다. 안산, 평택 등지도 6억 원 이하의 매물이 보인다. 단기적으로는 교통이 불편하지만, 수도권으로 사람들이 흩어짐에 따라, 지하철 등의 교통수단을 개발할 여지가 증가한다. 내가 실거주로 10년 이상을 살 목적이라면, 지금 당장 집을 못 산다고 좌절하는 것보다. 저평가된 매물들을 찾아서 구매하는 게 가장 효율적으로 주택담보대출을 활용하는 방법이다.