특례보금자리론 금리, 조건 정리(2023)

 

윤석열 정부에서 2023년에 출시하는 특례보금자리론에 대한 관심이 크다. 부동산 가격이 하락하고 금리가 상승하고 있는 와중에서, 특례보금자리론을 통해 안정적인 고정금리로 내 집 마련하고자 하는 사람을 위해 이번 글에서 특례보금자리론에 대해 확실히 짚어드리고자 한다. 

 

목차

1. 특례보금자리론 신청 일자

윤석열 정부에서 실시하는 특례보금자리론은 2023년 1월 30일부터 신청을 받는다. 이번에 개편되는 보금자리론은 금리 상승기에 접어든 상황에서 실수요층의 대출 부담을 줄이기 위한 목적으로 설계되었다. 때문에 우선은 1년간 한시적으로 운영되고, 2024년에도 실시할 수 있을지는 불투명한 상황이다.

 

 

현재 정부는 1년간 공급하기로한 목표 금액을 39조 6,000억 원으로 잡아두고 있다. 윤석열 정부의 대환 대출 정책인 안심전환대출의 경우 측정한 예산이 많이 남을 만큼 사람들이 적게 신청했지만, 해당 정책의 경우 대출을 갈아타는 대환대출이고, 이번 특례보금자리론의 경우 신규 대출을 받는 정책이기 때문에, 생각보다 빠르게 예산이 소모될 가능성 또한 존재한다. 

 

 

230111 (보도자료) 1.30일부터 특례보금자리론 신청을 접수합니다.pdf

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현재는 부동산 대세 하락장이라는 말이 심심찮게 들리고, 투자 심리가 위축되어있지만, 최근 정부에서 전매제한 규제를 풀고, 강남 3구 (서초, 강남, 송파), 용산을 제외하곤 전 지역이 규제지역에서 해제되었다. 다주택자에 대한 규제도 상당히 풀어주어서, 2주택자는 규제가 없다시피 하다. 부동산 침체를 견인하는 규제는 모두 풀어놓은 셈이니 대세 하락장이 얼마나 지속할지는 장담할 수 없다. 

 

 

 

 

특례보금자리론 신청 가능한지 확인하기

 

 

 

 

2. 특례보금자리론 조건

 

이번 특례보금자리론의 가장 큰 장점은 소득에 대한 제한이 없다는 것이다. 기존 보금자리론의 경우 부부 합산소득 7,000만 원 이하의 가구만 혜택을 받을 수 있다. 합산 소득 7,000만 원이라면 부부가 각각 연 3,500만 원을 초과해서 벌면 해당 제한에 걸리는 셈이다. 합산 소득 7,000만 원이면 대게 3~4년 차 직장인 소득이다. 보금자리론으로 혜택을 받을 수 있는 사람은 상대적으로 모아 놓은 돈이 적은 직장인 일 수밖에 없다. 

 

 

하지만, 모아놓은 돈이 적을수록 빌려야 하는 금액이 크고, 높아지는 대출 금리에 대한 부담감이 커진다. 특례보금자리론에서 연소득 제한을 풀어놓아 많은 사람들이 주택을 구매할 수 있도록 열어둔건 현재 같은 중금리시기에 좋은 정책이라 할 수 있다. 

 

 

대출한도는 이전 보금자리론이 3억 6,000만 원을 대출 받을 수 있다고 하면, 이번 특례보금자리론부터 5억 원으로 확대되었다. 또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아, 현재 내가 버는 돈 상관없이 대출을 받을 수 있다. 

 

 

 

DSR에 대해 알아보기

 

 

 

대출을 받을 수 있는 용도도 다양해졌다. 신규 주택 구매를 위해 대출을 받을 수 있고, 기존 대출에서 갈아타려는 상환용도로도 사용할 수 있다. 입차보증금을 돌려주기 의한 용도로도 사용될 수 있어, 총 3가지 목적에서 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 대출을 갈아탈 수 있기 때문에, 무주택자뿐만 아니라, 대출 갈아타기가 필요한 1주택자도 안정적으로 고정금리를 받을 수 있어 유용하다. 

 

 

만약, 현재 일시적으로 2주택을 가지고 있는 경우에는 2년 이내에 처분하는 것을 조건으로 걸어두면 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 단, 특례보금자리론 대출을 실행한 이후 추가 주택 취득은 제한된다. 

 

지원을 받을 수 있는 주택가격은 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향되었다. 주택가격 판단 기준은 아파트 시세가 있을 경우 KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용하게 된다. 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 주택법 기준으로 주택이 아닌 준주택은 해당 대출을 이용할 수 없다. 

 

 

 

 

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서울 주택의 중위가격이 10억 원이다. 특례보금자리론을 활용하면 서울의 일부 주택과 경기도의 대다수 주택을 구매할 수 있다. 이는 상당히 고무적인 변화라고 할 수 있다. 그 이유로는 가장 가격이 저렴하다고 평가받는 구로나 관악의 아파트도 기본 가격이 7억 원을 넘는다. 기존 보금자리론을 사용하면 서울의 아파트는 나 홀로 아파트를 제외하고는 거의 불가능에 가까웠는데, 이번 특례보금자리론을 통해 세대수가 많은 서울의 아파트도 구매가 가능한 것이다. 

 

 

 

 

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상품	현행(~2023. 1. 29)		개편(2023. 1. 30 ~)
	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억 원	9억 원	9억 원
대출한도	3억 6,000만 원	5억 원	5억 원
소득한도	7,000만 원	없음	없음
금리	4.75 ~ 5.05% + 우대금리 적용 가능	5.05 ~ 6.39%	우대형 4.15% ~ 4.45%(최저금리 적용시 3.25% ~ 3.55%), 일반형 4.25~4.55% + 우대금리 적용

 

 

3. 보금자리론 금리

특례보금자리론의 금리는 현행 시중 금리보다 1포인트 가까이 저렴하다. 특례보금자리론은 우대형 금리와 일반형 금리로 나뉘어져 있다. 부부합산소득 1억 원 이하인 경우에는 우대형 금리인 4.15 ~ 4.45%를 적용받을 수 있다. 이에 해당되지 않은 나머지 인원은 일반형 금리인 4.25 ~ 4.55% 금리를 이용할 수 있다.

 

 

금리는 우대금리를 통해 3%까지 낮출수도 있다. 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌 e' 우대금리(0.1%)와 기타 우대금리(사회적 배려, 저소득청년, 신혼가구, 미분양주택 - 최대 0.8%)를 더해 최대 0.9% 금리 우대를 적용할 수 있다. 우대형 금리를 적용받은 사람이 별도 우대금리까지 합산해서 적용받을 경우 3.25 ~ 3.55%의 고정금리로 대출을 받을 수 있는 셈이다. 

 

 

특례보금자리론 출시 당시 금리가 과도하게 높다는 비판을 받았고, 이를 감안해 금리를 한차례 낮춰 우대 금리 적용시 3.25%라는 한국 기준금리보다 낮은 금리를 적용받는다. 50년 기준으로 고정금리를 받아도 3.55%이기 때문에 현 상황에서 말도 안 되게 저렴한 금리를 고정금리로 받는 셈이다.

 

 

현재 미국의 금리가 계속해서 인상하는 시기이며 이따라 대한민국의 금리도 상승 추세이다. 현재 미국의 금리는 4.75%(2023.03.01 기준)이며, 연말까지 0.5 ~ 0.75% 상승 예정임에 따라 5% 초반까지 상승할 가능성이 높다. 한국의 경우 기준 금리는 3.5%이며, 미국과의 금리 격차가 커지면 자금 유출의 우려가 있어, 올해에도 상승 추세를 이어갈 것으로 예상되며 4% 내외로 금리가 상승할 가능성이 높다. 현 상황에서 주택을 구매하기에 좋은 선택이 고정금리인 셈이다.

 

규제지역 외에서 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)은 각각 70, 60%가 적용된다. 생애 최초로 주택을 구매하는 사람에게 LTV는 80%가 적용된다. LTV란 쉽게 생각하면 내가 구매하는 주택가격의 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 알려주는 지표이다. 예를 들어 4억짜리 집을 생애최초로 구매하고자 한다면 받을 수 있는 대출액은 4억의 80%인 3억 2천만 원이다. 

 

 

 

내 LTV 간단하게 확인하러 가기

 

 

 

 

DTI란 연소득을 분모로 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액을 더한 값을 분자로 두어 비율을 추산하는 것이다. 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)/ 연 소득

 

여기서 기타 대출 이자 상환액이란 신용대출 등의 다른 대출의 이자를 더한 것이다. DSR보다는 범위가 좁은 지표이다. 

 

 

 

내 DTI 간단하게 계산하러 가기

 

 

 

특례보금자리론 LTV, DTI 적용안(%)
구분		LTV	DTI
규제지역 외 실수요자 요건	아파트	70	60
	기타주택	65	60
규제지역	아파트	60	50
	기타주택	55	50

만기는 10, 15, 20, 30, 40(만 39세 이하 또는 신혼부부), 50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 총 6가지로 구성되어있다. 중도상환수수료는 면제된다. 

 

 

결론

이번 특례보금자리론을 통해 많은 사람이 혜택을 받을 수 있으니 집을 사고자 고민하는 사람이 있다면, 이 기회를 적극활용하는 게 좋다. 상승과 하락에도 추세가 있기 때문에, 내가 생각한 적정가격이 왔다고 본다면, 빠르게 행동하는 것이 기회를 잡을 수 있는 일이다. 

 

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