이번 정부에서 시작하는 공공분양 청약의 경우 지금까지 내 집 마련을 하지 못한 사람들이 내 집 마련할 수 있는 절호의 기회이다. 특히 2월 27일부터 특별분양을 진행하는 고덕강일 아파트의 경우 강동구에 위치하고 있고 가격이 저렴해, 서울에서 내 집 마련을 하고 싶은 모든 이들에게 추천할만한 매물이다.
목차
1. 고덕강일 사전청약 방법
고덕강일 아파트의 경우 서울에서 분양하는 매물이기 때문에, LH에서 분양하는 게 아니라 SH에서 분양을 진행한다.
이번에 같이 나온 사전 청약 매물인 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접은 모두 2월 6일 ~ 13일부터 특별 공급을 진행했지만, 고덕 강일 사전 청약은 2월 27 ~ 28일 동안 SH에서 특별공급을 진행한다.
2. 고덕강일 사전청약 일정
1) 특별공급: 2월 27 ~ 28일
2) 일반공급: 우선 대상자 3월 2~3일, 잔여 물량 3월 6일
3) 당첨자 발표: 3월 23일
3. 고덕강일 사전청약 분양가
이번 고덕강일 사전청약의 분양가는 59m2타입(약 25평)의 분양가가 3억 5천5백만 원이다. 위치가 한강에 인접해 있는 강동구인데 비해 분양가가 말도 안 되게 저렴하다.
분양가가 저렴한 이유는 고덕강일 아파트에서 우리가 분양받을 수 있는건 아파트 건물뿐이며, 토지는 SH소유이기 때문이다. 즉, 고덕강일 아파트를 분양받으면, SH소유의 땅에서 살게 되는 것이고 그 위에 지어진 아파트 건물만 우리의 소유가 되는 것이다. 매월 SH에게 토지 임대 비용으로 월 40만 원을 납부해야 한다.
하지만, 현재 SH공사에서 토지 임대 비용을 보증금으로 변환하는 방안을 검토 중이며, 아파트는 개인 간 거래가 가능하기 때문에, 무조건 적으로 고덕강일은 사전청약하는 게 좋다. 만약 사전 청약에 당첨되더라도 2026년 진행하는 본청약에 청약하지 않으면 아파트에 입주하지 않아도 되니, 부담은 전혀 없다.
고덕강일 아파트가 완공되는 예상 연도는 2030년이다. 즉, 현재 사전 청약을 하고 당첨되면 여유 있게 자금을 모으다가 2026년 본청약 때 계약금 10%인 3,500만 원을 납부하고 나머지 중도금을 치르면서 2030년에 입주하면 되는 것이다. 2030년에 서울 한강뷰 새 25평 아파트를 3억 5천만 원에 들어가는 셈이다.
4. 고덕강일 사전청약과 LH사전청약(고양창릉, 양정역세권, 남양주진접) 중복가능 여부
이번 윤석열 정권의 공공분양인 '뉴:홈' 사전청약의 경우 중복으로 청약 가능하며, 먼저 당첨자 발표된 곳이 우선으로 청약된다. 무슨 말이냐
하면, 예시를 들어 설명해 드리겠다.
먼저 고덕강일의 당첨자 발표는 3월 23일이다. 그리고 다른 lh사전청약(고양창릉, 양정역세권, 남양주진접)의 경우 당첨자 발표가 3월 30일이다. 사전청약을 신청하는 사람은 고덕강일에서도 사전청약 가능하고 lh사전청약에서도 1곳을 선택해서 사전청약할 수 있다. 이 중 당첨자 발표가 빠른 곳은 고덕강일이며, 고덕강일에서 청약 당첨 되면 3월 30일 날 당첨자 발표가 나오는 LH사전청약은 자연스럽게 당첨 취소가 되는 것이다.
요약하자면 고덕강일은 무조건 사전청약을 넣고, LH사전청약 물량들 중 1곳을 택해서 총 2곳을 사전 청약하는 게 좋다. LH사전청약 물량 중 양정역세권의 경우 남양주 거주하는 사람에게 100% 물량을 특별공급하게 되어있어서, 서울이나 타 경기도에 사는 사람은 고양창릉과 남양주진접 중 1곳을 택해서 청약하는 게 좋다.
5. 고덕강일 사전청약 물량
고덕강일 아파트의 물량은 총 715호수다. 이중 사전 예약으로 공급되는 호수는 500호이다. 즉, 전체 물량의 70% 정도가 사전예약으로 나온다는 뜻이다.
이번 고덕강일 사전청약의 경우 청년특별공급이 신설되었다. 이제 청년 측도 특별공급을 통해 지원이 가능하다. 단, 청년특별공급의 경우 가점제를 적용하기 때문에 청년 특별공급 가점표를 확인하고 지원하는 게 중요하다.
고덕강일 사전 청약 이전에 실시한 고양창릉 사전 청약의 경우 청년특별공급 경쟁률이 52:1이나 되었다. 반면 생애최초나 신혼부부 특공의 경우 10:1 정도로 상대적으로 낮은 경쟁률을 보였다. 즉, 이번 특별공급에서 생애최초나, 신혼부부 특공 대상자가 된다면 해당 특공으로 신청하는 게 상대적으로 높은 확률로 당첨될 수 있는 셈이다.
그렇다고, 청년층에게 기회가 없는 것은 아니다. 신혼부부나 생애최초 특공 대상자가 아닌 청년층이라면, 다들 점수가 비슷하기 때문에, 가점표를 확인하고, 조금만 전략적으로 사용한다면 충분히 당첨되는 기회를 얻을 수 있다.
6. 고덕강일 아파트 전용 금리
고덕강일 아파트는 윤석열 정부의 나눔형 공공분양 금리를 적용받는다. 분양가의 80%를 최장 40년 동안 고정금리 연 1.9 ~3.0%로 빌릴 수 있다. 이 정도로 낮은 대출금리는 현재 보기 힘들며, 특례보금자리론이 가장 낮은 대출금리를 적용해도 3.2%인 것에 비해 압도적으로 낮은 금리라고 할 수 있다.
7. 고덕강일 청약해야 할까?
이번 고덕강일 아파트는 무조건 청약하는 게 답이다. 그 이유는 사전청약에 당첨된다고 해서 아무런 불이익이 생기지 않기 때문이다. 사전청약에 당첨되고 나서, 이 아파트가 별로다 싶으면 본청약에 지원하지 않으면 된다. 즉, 리스크가 완전히 없으면서도 잘하면 반값에 서울 아파트를 구입할 수 있는 기회이기 때문이다.
물론 고덕강일 아파트의 경우 월 부담하는 토지임대료가 부담이라고 생각할 수 있지만, 고덕강일 아파트의 입주일은 2030년이다. 2030년을 기준으로 월 40만 원의 비용은 아주 저렴한 비용인 셈이다. 그리고 2030년 25평 서울 아파트를 3억 5천만 원 분양가로 구할 수 있다는 게 말도 안 될 만큼 저렴하다.
또한, 고덕강일 아파트는 바로 앞에 한강이 보이는 한강뷰 아파트이다. 2030년 기준으로 일반 건설회사에서 분양한다면 적어도 15억 원 이상의 분양가는 책정하는 게 당연한 수준이다.
단, 사전 청약하기 전에 먼저 내가 신청하는 특별공급 기준에 해당되는지를 체크하는 게 중요하다. 특히, 생애최초특별공급의 경우 내가 처음으로 집을 구하는 사람이라면 해당될 것이라 생각하지만, 아이가 있어야 해당되는 조건이 있다. 잘못하면 사전청약에 도전할 수 있는 기회를 6개월 동안 정지당할 수도 있다.
이번 윤석열 정부에서는 뉴홈이라는 이름으로 공공분양의 기회를 대폭 늘린다고 한다. 당연히 고덕강일 이후에도 다양한 사전청약 물량이 나올 것으로 기대되는 바, 사전청약에 대한 관심을 결코 접어서는 안 된다.
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